伴隨著人們對物業投資理財的理念逐漸成熟，海外置業已經被越來越多的投資者認識和接受，尤其是今年以來，國內樓市低迷，限制條件較多、升值空間不大等因素影響，去海外投資房產已成為一種高端的新興投資方式，海外置業者也正在形成越來越具規模的情境。那么，投資海外的房地產市場是一個什么樣的狀況？它的投資理財收益回報率怎樣，存在哪些機會和風險？
　　趙業內資深人士介紹海外房產投資之所以受到投資者青睞，究其原因，一方面在于目前國內樓市向好的大中城市的房地產市場前景不明朗，加上限購政策，使國內投資房產受限；另一方面，隨著移民、留學者的增多，華人海外置業也越來越旺盛。所以，投資者通過購買海外房產一來可以滿足資產配置需求，分散投資風險，實現資產的保值增值，二來可以獲得移民身份，實現家庭規劃及子女教育。
 
　　談到投資國內房產和海外房產的區別，二者最大的區別應該是土地制度不同。我國城鎮土地是國家所有，住房依附的土地僅僅有70年的使用權，而在美國和澳洲等地則是土地私有制，購買住房的同時，也獲得了土地的永久產權。此外，投資海外房產，買的不只是房子，在發達國家和地區具有國內無法比擬的優勢。首先，與正在發展的中國相比，發達國家的物業環境和整體配套水平相對完善，投資、自住都比較適合；其次，歐美國家的房地產市場相對較成熟，整個市場的政策風險較小，出租收益率較穩定。再次，完善的法律體系使個人財富受到保護及尊重；最后在于購買海外房產的資金投入量較少，投資者一般能得到70%的房屋貸款。
 
　　據搜房網國際數據監控中心統計，2014 年第一季度，國人海外購房最熱門的國家依次是美國、澳大利亞、加拿大以及英國。其中關注美國的購房者為 16.98%，澳大利亞占比有所提高，加拿大受移民政策影響，受關注度未有上漲。英國受購房者關注程度有所上升，由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。美國之所以成為投資者首選的房產市場，原因在于自次貸危機發生房價跌落50%之后，伴隨著經濟的回升，房地產市場也不斷向好，美國樓市正處于復蘇階段，海外購房者看重了其未來上漲前景，紛紛赴美購置。此外，美國租賃市場表現強勁，租金收益率高，如在美國加州，住房出租后的毛租金回報率一般可達到7%-9%?？鄣舫钟谐杀竞凸芾沓杀?，凈回報率平均在5%-6%之間。
 
　　澳大利亞房產市場較英國、美國穩定，房價波動較小，增值性高。相關數據顯示，澳洲的房地產近40年來平均每7至10年即可增值一倍。不過，相較于美國而言，購房者在澳大利亞購房投資目的占比略低，而自住、為子女教育與移民等目的占比較高，傳統的移民投資城市如悉尼、墨爾本，依然受到國內購房者的熱捧。
 
　　加拿大國家政治穩定，房產市場呈健康發展態勢，一直為國內投資者所青睞，據數據統計，加拿大今年3月份房價比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大買房，能享受非常優惠寬松的貸款政策，可以申請銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣。在趙秀池看來，2014年初加拿大關閉投資移民對于溫哥華、多倫多等地的住宅市場有影響，但影響不會太大，這些地區的資產價值仍有上升空間。因為加拿大是個以教育出名的國家，相當一部分在加拿大購買住宅者不是因為移民的目的而去投資，而是為了子女留學的需要。因此，人口密集、教育等優質公共資源豐富的多倫多、溫哥華漲幅較大，分別為7.3%和7.37%。此外，溫哥華的出租回報率在7%左右。
 
　　相比較而言，英國是后起之秀。英國政府推出樓市幫助購買計劃的刺激政策，加之經濟好轉，使得房價不斷走高。2014年2月更是創造了房價新高值，迎來了投資好時機，吸引了部分想要尋求高回報率的富有投資者。同時，倫敦、利物浦、伯明翰以及曼徹斯特教育資源豐富，成為國內購房者的必爭熱地。趙秀池強調，與美國、澳大利亞等中國購房者投資熱門國家的房產市場不同的是，英國公寓成為了中國購房者相對主流的購買產品，一方面是由于公寓的供給量較大，另一方面是因為在英國，公寓的投資價值更豐富，比如利物浦學生公寓，集學區、投資以及自住多種功能為一身，投資回報率高達7%-9%。
 
　　盡管海外房產投資有不錯的收益，但也有不少風險需要投資者注意。關于這種情況據業內人士分析首先是市場風險。房價是供求關系的反映，也是當地政策、經濟形勢的反映，房價隨時都可能做出波動。能否準確的掌握當地市場的變化情況，對于投資人而言非常重要。如果在房價高點買進，低點賣出，則投資必然虧損。其次為政策風險。國外的房產政策會根據其實際隨時做出調整，比如信貸政策、稅收政策、限購政策等，這些都會影響到投資者的行為與收益。同時海外房產投資者還需防范匯率風險。原因在于匯率隨時在發生變化，而匯率的漲落也會影響到投資者的收益。此外，還存在交易風險。期房是否能夠按時交房，是否能夠拿到產權證等都關系到投資的成敗。遇到不良經紀人，投資被騙的案件也時有發生。所以投資者應該多方面了解和調查以此來規避風險投資。
 
　　 房地產本身是一個區域產品，從投資的角度來講，進行不同區域的房產投資可以規避風險，但是，由于海外房產投資，距離遙遠，往返的交通成本很大，一般需要尋找一個可靠的經紀人去幫助管理，所以，海外房產的管理成本較大?？鄢芾沓杀竞?，海外投資理財收益到底有多少，是否值得投資，需要投資者認真思考。